ビル・店舗・土地・駐車場を貸す方、建物の管理や運営を任せる方へ貸す・借りる・任せるを、
条文で線引きする
ビルの貸室や店舗、土地、駐車場、施設の空き時間を貸す契約は、ひな形が多く出回っている分、自分の取引に合わないまま使われがちです。けれども、契約書を開くと、施設利用なのか賃貸借なのか、保証金のうちどこまでを返すのか、退去時にどこまで戻すのか、定期借家の手続はそろっているのか、転貸の上の契約が終わったら下の借主はどうなるのか、建物管理や宿泊施設の運営を任せるときに鍵や情報をどう守るのか、売買の特約と告知書をどう読むのか、という不動産ならではの論点が並びます。このガイドでは、アトラス行政書士法人がこれまで作成・レビューしてきた事業用の貸室賃貸借契約書、定期建物賃貸借契約書、土地賃貸借契約書、使用貸借契約書、駐車場賃貸借契約書、施設利用契約書、建物賃貸借予約契約書、建物管理や宿泊施設の運営の業務委託契約書、売買の合意書などの実例と、条文の一次確認をもとに、貸す側・借りる側・任せる側・売る側が契約書で押さえておきたいことをテーマごとに詳しく整理しています。
ビルや店舗を貸す方
建物全体を守る条を、契約要目表と本文で組み立てる
複数のテナントが入るビルの契約書は、貸主と借主の関係だけでなく、建物全体の秩序を保つ道具として働く必要があります。物件ごとに変わる数字は契約要目表に集め、本文は共通の条文にします。
飲食テナントの臭気・排気・グリストラップ、消防点検の是正、法定停電と工事への協力、共用設備や看板の費用の分け方は、起きる前に条文で決めておきます。
保証金・原状回復で迷う方
返す金と返さない金、戻す範囲と残された物を分けて書く
保証金は、担保の範囲・充当・補填・返還の時期を、償却や礼金は、何の対価でいつ帰属するかを書き分けます。償却に原状回復費用を含まないことを明記するだけで、退去時の争いが一つ減ります。
原状回復は「原状」を定義し、通常損耗を含むかどうかを決めます。残置物は、処分の条項に加えて、処分してよい根拠を確認する手順まで書いておきます。
定期借家・転貸を組む方
書面・事前説明・終了通知と、上下の契約の連動
定期借家は、書面による契約、契約前の説明書面の交付と説明、満了前の終了通知の三つが中心です。賃料の減額請求を排除したいなら、賃料の改定のルールを特約として書きます。
サブリースでは、上の契約が終わったときに下の借主がどうなるのかを、所有者・転貸人・転借人の三者の関係で矛盾なく決めます。
駐車場・時間貸しスペースを運営する方
場所を貸すだけで物は預からない、時間・人数・退出を決める
月極駐車場は、区画の使用を内容とする賃貸借で車両を預かる寄託ではないことを正面から書き、免責は故意・重過失を除いて具体的に書きます。
施設やスタジオの時間貸しは、料金の単位と端数、準備と片付けの時間、キャンセル、人数、入退室、関係者に守らせるルールを条文で決めます。
建物管理・運営を委託する方
鍵・情報・残置物・顧客を守る委託契約
建物管理の協力会社との契約では、請負と準委任の書き分け、鍵と入居者の個人情報の管理、残置物の処分を指示する前の確認、現場での交渉の禁止、直接取引の防止を条文にします。
宿泊施設の運営の委託では、本文・別紙・別表の優先関係と別紙にない業務の扱い、再委託、実費の精算、損害賠償の範囲、運営会社の切替えを決めます。
売買・合意書・業法が気になる方
特約と告知書を読み、ひな形のない合意書を箇条で書く
買主が作成した売買契約は、特約が本文のどこを修正しているかを照らし合わせて読みます。免責の特約があっても、知りながら告げなかった事実の責任は残ります。
売買・工事・再販をまとめる合意書、撤回の確認書、境界の塀の合意書は、誰が何をいつまでにするか、費用と所有権を箇条で書きます。紹介の報酬や価格の表示は、業法の線引きを先に確かめます。
このガイドの解説ページ
よくあるご質問
施設利用契約にすれば、借地借家法の適用を避けられますか？
題名や「賃貸借ではない」という一文だけでは決まりません。施設の管理者が時間と範囲を区切り、入退室も管理したうえで使わせる利用許諾であれば賃貸借とは性質が異なりますが、区画を独占して継続的に使わせ対価を受け取る実態があれば、賃貸借と評価される余地があります。利用の外形を条文で示し、運用でも守ることが大切です。
保証金の償却と原状回復費用は別のものですか？
契約で別のものとして書いておくべきです。事務所の作成例では、償却額には原状回復費用は含まれないこと、償却額は損害賠償額の予定や違約金ではないことを明記しています。この一文がないと、退去時に二重取りではないかという争いが残ります。
定期借家の契約書で特に注意することは何ですか？
書面（電磁的記録を含む）で契約すること、契約前に更新がない旨を書面を交付して説明すること、期間が1年以上なら満了の1年前から6か月前までに終了の通知をすることです（借地借家法38条）。説明がなければ更新がない旨の定めは無効になり得ます。
月極駐車場で車の盗難があったら、貸主は責任を負いますか？
契約の内容によります。区画の使用を内容とする賃貸借で車両を保管する寄託ではないこと、盗難やいたずらなど第三者の行為による損害について貸主は責任を負わないこと（故意・重過失を除く）を明記しておくのが、事務所の作成例の書き方です。
管理会社が協力会社に残置物の処分を指示してもよいですか？
所有権放棄の書面、明渡しの強制執行、残置物処分特約の適用など、適法に処分し得る根拠を確認した場合に限るべきです。根拠がないまま処分すれば自力救済として違法とされるおそれがあり、指示した側も処分した側も責任を問われ得ます。
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運営事務所・ご相談のご案内監修：アトラス行政書士法人（代表社員 荒木素子・特定行政書士） 最終確認日：2026年10月15日