貸す契約の型：賃貸借・使用貸借・施設利用・業務委託

結論：契約の型は題名ではなく「どう使わせるか」で決まる

建物や土地、その一部を他人に使わせる契約には、賃料をとって貸す賃貸借、無償で貸す使用貸借、施設の管理者が時間や範囲を区切って使わせる施設利用の許諾、業務を委託してその場所で仕事をしてもらう業務委託、といういくつかの型があります。どの型になるかで、借地借家法がかかるか、貸主から契約を終わらせられるか、中途解約の予告は何か月か、原状回復をどこまで求められるかが大きく変わります。

事務所が扱ってきた書類では、施設を使わせる側が「借地借家法の適用を受けたくない」と考えて施設利用契約や業務委託の形をとる一方、使う側は毎週同じ曜日の同じ時間に同じ部屋を使い、入室の権限も持っている、という食い違いがたびたび見られます。契約書に「賃貸借ではない」と書くことは出発点にすぎません。事務所は、利用の時間と範囲、管理するのは誰か、料金の決め方、入退室の方法といった「使わせ方の外形」を条文で示し、選んだ型と実際の使い方をそろえる方向で書類を組んでいます。

このページでは、型ごとの違いと、子ども向けの施設の空き時間貸し、商業施設内のスタジオの定期枠、業務委託でサロンを使わせる契約、親族間の無償の貸借、農地の果樹と設備の利用といった事務所の書類から、型を決めるときの考え方を整理します。月極駐車場や時間貸しの料金・キャンセルの決め方は駐車場・スペース貸しの契約、無償の貸借と借地は借地・使用貸借、テナントとして区画を貸す場合は事業用テナント賃貸借契約書のページで掘り下げます。

4つの型と、それぞれに付いてくるルール

借地借家法は、建物の所有を目的とする地上権・土地の賃借権と、建物の賃貸借について、民法の特別な定めを置く法律です（同法1条）。無償で使わせる使用貸借や、そもそも賃貸借に当たらない利用関係には、その建物賃貸借の規定はかかりません。型を選ぶとは、どのルールの下で契約を動かすかを選ぶことでもあります。

型の違いが最も大きく表に出るのは、契約の終わらせ方です。建物の賃貸借では、貸主が更新を拒んだり解約を申し入れたりするには正当事由が必要で（借地借家法28条）、貸主から解約を申し入れた場合でも終了は申入れから6か月後です（同法27条1項）。使用貸借では、期間を定めておけばその満了で終わります。施設利用の許諾は、契約で決めた期間と解約のルールがそのまま働くのが原則ですが、実態が建物の賃貸借であれば、契約書に書いた解約の条項がそのとおりには働かないおそれがあります。型の選択を誤ると、「1か月前の通知でいつでも終われる」と考えていた契約が、実はそう簡単には終わらない、という事態になります。

子ども向けの施設の空き時間を貸す：約1.5万字の初版を約4千字に絞った経緯

民間の子ども向けの施設が、児童のいない平日午前の時間帯に、教室部分を学習教室の事業者に使わせたいという案件では、施設側の立場で施設利用契約書を作成しました。初版は約1.5万字・31条で、前文と性質の条に「施設の一時的利用に関する許諾契約であり、賃貸借契約・使用貸借契約その他これらに類する契約には該当しない」「占有権、賃借権その他いかなる物権的又は準物権的権利も付与しない」「借地借家法その他賃貸借に関する法令の適用を主張しない」「施設運営の都合で随時変更・中止され得るもので、継続的利用や更新の期待権を有しない」と重ねて書きました。許諾は「非独占的かつ取消可能」とし、使える範囲は教室スペースと個別に使用を認めた設備・備品に限り、事務スペースは立入禁止としています。

その後、修正を重ねて全体を約4千字・20条まで簡略化しました。性質の条は2文にまとめ、その代わりに、施設側が時間と範囲を管理していることが読み取れる具体的なルールを書き込んでいます。

簡略化にあたっては、条文の重心を、性質の宣言から、施設側が管理する時間・範囲・人数・入退室が条文から読み取れるかどうかへ移しました。施設を使わせる側の安心は、最終的にはこの外形にかかっているからです。「賃貸借ではない」と何度書いても、実際には毎日同じ部屋を終日使わせ、入室の権限を渡しきりにしていれば、宣言と実態が食い違います。逆に、平日午前に限り、月ごとに申告と承諾を経て、施設が指定する方法で入退室し、利用時間外は入れない、という外形がそろっていれば、施設の管理の下で時間を区切って使わせる契約であることが条文全体から伝わります。「異議を述べない」「何らの請求を行わない」といった確認の文言も、最終の版では、全体を簡略化する中で必要な箇所に絞って置いています。

商業施設の中のスタジオ：定期枠の料金が「使った分」か「押さえた分」かを先に決める

商業施設内にあるレンタルスタジオの運営会社が、ダンスやヨガのスクール事業者に曜日と時間帯を決めて継続的に貸す利用契約について、レビューと修正版の作成を依頼された案件があります。依頼者が用意した契約書は、利用スケジュールを固定し、3か月ごとの更新とし、「利用しなくても返金しない」と書く一方で、料金の条には「当月の利用時間に応じて算出した金額」とも書いていました。事務所のレビューは、これでは枠を確保する契約なのか、使った時間だけ払う従量制の契約なのかが条文の中で混在しており、利用者から「今月は一度も使っていないので払わない」と言われたときに施設側の言い分を支える条文がない、と指摘しました。

この案件で重かったもう一つの点は、スタジオが独立した建物ではなく、商業施設の中の区画だったことです。スタジオの運営会社自身が商業施設側との契約に縛られ、館内規則・営業時間・共用部・防災のルールを守る立場にあると見られます。そこで修正版では、スタジオの概要の条で、スタジオが商業施設内の区画であって独立した建物ではなく、商業施設全体の管理規則・営業時間・共用部の利用規則・防災規則・駐車場の規則・施設管理者の指示など、スタジオの外の事情による制約を受けることを利用者が確認し承諾する項を置いたうえで、商業施設内での利用に関する遵守事項を独立した条にまとめ、館内規則や避難経路の指示を守ること、講師・生徒・保護者・見学者・撮影スタッフといった利用者の関係者にも守らせること、共用通路や店舗前での滞留・待機列・着替え・撮影を禁じること、施設側が商業施設の管理者から是正を求められたら利用者も直ちに利用方法を変えること、を定めました。施設の中の区画をさらに別の事業者に使わせる構造の論点は、定期借家とサブリースのページも参考になります。

業務委託で施設を使ってもらうとき：占有を伴わないことを条文で示す

自社のサロンで施術者に業務を委託し、施設を使ってもらう契約では、施設の使用が賃貸借や使用貸借と評価されないように書くことが論点になります。事務所が関わった業務委託契約では、次の5点を条文にしています。

1. 建物賃貸借契約、使用貸借契約その他名称のいかんを問わず、占有を伴う使用権原を付与するものではないこと。
2. 施設の使用は業務の遂行に付随する一時的かつ非独占的な利用にとどまり、独占的使用権を付与しないこと。
3. 常時の滞在、長時間の連続使用、鍵の専有管理その他占有的な利用と評価され得る使い方を禁じること。
4. 施術者が施設を自己の営業の本拠として支配・管理せず、自己の事業所や店舗として表示しないこと。
5. 支払う金銭は施設使用の対価としての賃料ではないこと。

このほか、施術者が第三者に対して、施設について賃貸借その他これに類する権利関係があるかのような表示・説明・外観を作り出さないこと、契約の解釈に疑義が生じても、本契約が賃貸借その他占有を伴う契約に当たると主張しないことも定めています。施術者が顧客や取引先に「この店舗を借りている」と説明していれば、それ自体が占有の外形を作ることになるからです。

さらに、施設そのものがサロン側の賃借物件であるときは、施術者の使い方が施設の原賃貸借契約に違反する場合を解除事由に入れました。サロン側が貸主から無断転貸を理由に契約を解除されるおそれ（民法612条2項）を、委託先との契約の側から抑えるためです。条文の文言をそろえても、施術者が施設の住所を自分の店舗として広告し、鍵を常に持ち歩いていれば、外形は賃貸借に近づきます。条文と同じ内容を、実際の運用でも守れるかが問われます。

無償で貸す、設備だけを有料で貸す：使用貸借との組合せ

親族が共有するマンションの一室を別の親族に無償で住まわせる案件では、民法593条の使用貸借として契約書を作成しました。賃料はとらないものの、借主に固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金・火災保険料の実費を毎月払ってもらう設計だったため、修正版で「本契約は使用貸借契約であり、貸主は借主に対して賃料を請求しない。ただし、借主は実費を支払う」と性質を明記しました。実費は、貸主が実際に負担した額を基準とし、請求書や領収書の写しを受け取ったうえで翌月に支払う手順にしています。名目だけ「実費」として定額の金銭を受け取ると、何の対価なのか説明できなくなるからです。使用貸借には借地借家法の建物賃貸借の規定がかからず、借主が亡くなれば契約は終わります（民法597条3項）。期間や所有者が変わったときの扱いは借地・使用貸借、親族間で賃料をとって貸す場合との違いは親族間の賃貸と承継のページで扱います。

農地の果樹と農業用設備を有料で使わせる案件では、農地そのものは別に無償の使用貸借とし、農業委員会の許可を得ていることを契約書で確認したうえで、果樹と設備の利用契約を結ぶ構成をとりました。利用料は「農地の使用対価ではなく、果樹及び農業用設備の利用対価」と明記し、公租公課など所有に伴う負担とは別個の対価であることも書いています。ただし、農地について使用貸借による権利や賃借権を設定するには農業委員会の許可が必要で（農地法3条1項）、これは契約の名目によって変わりません。許可を受けないでした権利の設定は効力を生じないとされているため（同条6項）、利用料が実質的には農地を使う対価だと評価されると、許可を受けた無償の使用貸借とは別の、許可のない賃貸借と見られるおそれがあります。利用料の名目を分けて書く場合でも、許可を受けた権利の内容と、契約全体で実際に何を使わせて何の対価を受け取るのかを照らし合わせておくことが前提になります。

型を決める前のヒヤリング

型の選び方で起きがちなこと

よくあるご質問

あわせて読みたいページ

本ページは一般的な情報提供です。個別の契約への当てはめは、物件の状況や取引の実態によって結論が変わることがあります。事務所の改訂例・ご相談の事例として紹介している内容は、アトラス行政書士法人が作成・レビューしてきた事業用の貸室賃貸借契約書、定期建物賃貸借契約書（マスターリース・サブリース）、土地賃貸借契約書、使用貸借契約書、駐車場賃貸借契約書、施設利用契約書、建物賃貸借予約契約書、建物管理の基本業務委託契約書、宿泊施設の運営管理業務委託契約書、不動産売買の合意書、売買契約書・重要事項説明書のレビュー、退去清算合意書などを、個別の当事者や物件が特定できない形に整理したものです。条文は e-Gov法令検索で確認しています（最終確認日：2026年10月16日）。参考: e-Gov法令検索