このページの要点
- 借地権は登記した建物があれば対抗でき、土地が譲渡されれば賃貸人の地位は移る。それでも承継の内容・振込先・通知先を書面で確認する。
- 借地借家法の施行（平成4年8月1日）前に設定された借地の更新には旧借地法が適用される。経緯を前文に残す。
- 親族への使用貸借は、期間・解約の制限・実費・所有者の変更・借主の死亡で終わることを前提に組み立てる。
- 農地は使用貸借・賃借権の設定に農業委員会の許可が要る。転用の禁止と地力の維持を具体的に書く。
結論：地主が変わっても借地は続く。「誰が・いつから・何を引き継ぐか」を書面で確かめる
建物を所有するために土地を借りる借地では、土地の所有者（地主）が変わっても、借地人の権利は原則として続きます。借地権は、登記がなくても、土地の上に借地人が登記した建物を持っていれば第三者に対抗でき（借地借家法10条1項）、対抗要件を備えた賃貸借の不動産が譲渡されると、賃貸人の地位は譲受人に移ります（民法605条の2第1項）。新しい地主がその地位を借地人に主張するには、土地の所有権移転の登記が必要です（同条3項）。
つまり、地主が変わったからといって契約書を作り直さなければ借地が終わるわけではありません。それでも実務では、新しい地主と借地人の間で書面を交わすことが少なくありません。賃料の振込先はどこに変わるのか、従前の契約の内容のどこまでを引き継ぐのか、借地人が複数いる場合に誰に通知すればよいのか、といった点を確認しておかないと、地主が変わった直後から行き違いが生じるからです。
このページでは、法人が借地の底地を取得して地主の地位を引き継いだ土地賃貸借契約、親族が共有するマンションの一室を無償で住まわせる使用貸借、農地の果樹と設備を使わせる契約の書類から、土地や住まいを長く貸すときの書き方を整理します。型の選び方は貸す契約の型、親族間で賃料をとって貸す場合は親族間の賃貸と承継、農地の売買は不動産売買と合意書のページで扱います。
地主の地位の承継を確認する土地賃貸借契約書
宅地建物取引業を営む法人が、長く続いてきた借地の底地を前の地主から取得した案件では、借地人との間で、地位の承継を確認する内容を含む土地賃貸借契約書を作成しました。借地人は、建物の敷地を準共有する複数の名義人で、契約は持分にかかわらず共同して賃借権を持ち、契約上の義務を連帯して負う形です。初版から修正版２までの主な変更は次のとおりです。
土地賃貸借契約書の版の移り変わり（要旨）
- 初版新しい地主が前の地主から所有権を取得し、貸主の地位とこれに付随する権利義務を承継したことを、借地人が確認し異議なく承諾する条を置く。借地人は準共有者で連帯して義務を負う。面積は登記簿の表示により、実測との差異を理由に賃料その他の条件の変更を請求しない。更新は、期間満了後も借地人が使用を続け貸主が異議を述べなければ従前と同一条件で存続し、貸主が更新を拒絶し又は条件の変更を求めるには法令に従い正当事由を要する。公租公課は所有者が負担し、借地人の使用に起因して新たに課されるものは借地人が負担。譲渡・転貸は書面の承諾制。借地人の一人に対する通知は全員に有効。将来土地を譲渡したときは譲受人が貸主の地位を当然に承継する。
- 修正版賃料の額を改定（増額）した内容に改める。使用目的を現況（工場と住居の併用）に合わせる。賃料の振込先口座の記入欄を設ける。
- 修正版２前文に、この借地が数十年前に始まり、更新を重ねてきた契約関係を継承するものであることを書き加える。借地人の人数と各人の持分を明記する。
当事者名・所在地・金額は省いています。
借地人が複数いる契約で「借地人のいずれか一人に対してした通知は、借地人全員に対して有効にされたものとみなす」と定めておくのは、相続などで名義人が増え、それぞれの住所が離れていることが多いからです。賃料の改定や更新について地主から通知を出すたびに全員の住所を確かめ、全員に到達させなければならないとすると、通知そのものが現実に難しくなります。あわせて、住所の変更があれば遅滞なく書面で知らせ、知らせなかった場合の不達は知らせなかった側の責任とする項も置きました。
将来、新しい地主がさらに土地を譲渡した場合に、譲受人が貸主の地位を当然に承継し、賃料債権・損害賠償請求権・原状回復請求権・敷金返還義務などを引き継ぐ、という項も入れています。民法上も対抗要件を備えた賃貸借では地位が移りますが（605条の2）、敷金返還義務を含めて何が移るかを書いておくと、借地人にとっても、次の地主に何を求めればよいかが分かります。不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、賃借人の承諾がなくても、譲渡人と譲受人の合意で賃貸人の地位を移すことができます（民法605条の3）。地位の承継を「借地人が承諾する」と書く条項は、承諾が地位の移転の要件だからではなく、借地人が承継の事実を確認したことを書面に残す意味を持ちます。
借地の更新と、前の時代に始まった借地の扱い
借地借家法では、借地権の存続期間は30年で、契約でこれより長い期間を定めることができ（3条）、更新後の期間は最初の更新が20年、その後が10年です（4条）。期間が満了しても、建物がある場合に借地人が更新を請求したり土地の使用を続けたりすれば、従前と同一の条件で更新したものとみなされ（5条）、地主がこれに異議を述べるには正当の事由が必要です（6条）。これらに反する特約で借地人に不利なものは無効です（9条）。
ただし、借地借家法の施行（平成4年8月1日）前に設定された借地権の契約の更新については、なお従前の例による、とされています（同法附則6条）。つまり、それより前に始まった借地の更新には、廃止前の借地法の規定が適用されます。修正版２で前文に契約関係の始まりと更新の経緯を書き加えたのは、地主と借地人の双方にとって、この借地がいつ始まり、どの法律の下で更新されてきたのかを書面に残すためでもあります。地主が変わる場面では、前の地主との契約書が見つからないことも多く、経緯を新しい契約書に書き込んでおくことが、後に更新や条件の変更が問題になったときの手がかりになります。
使用目的を現況に合わせた修正も、同じ発想によるものです。契約書の上で「専ら居住用」となっていても、実際には工場と住居を併用している借地を引き継いだ場合、契約書と現況のどちらを基準にするのかが曖昧なままでは、用途違反を理由とする解除や、用途の変更の承諾をめぐって争いの種が残ります。現況を確認したうえで契約書の使用目的を実態に合わせ、その後の変更は書面の承諾によるとしておけば、どこからが新たな用途の変更なのかがはっきりします。使用目的を書く条が契約書の中に複数あるときは、すべての箇所を同じ内容にそろえます。
初版から置いた賃料の改定の条では、地価の変動、固定資産税などの増減、経済情勢の変化、近傍同種の土地の賃料水準との乖離などで賃料が不相当になったときは、どちらからも将来に向かって増額又は減額を請求できること、請求を受けた側は誠実に協議して書面での合意に努めること、協議が整わなければ相当な賃料額の決定を求めて調停や訴訟を起こせること、裁判所が変更を認めたときは原則として請求日の属する月の翌月から適用すること、を定めました。改定の手順を最後まで書いておくと、増額を申し入れるたびに、どの時点から新しい賃料になるのかで争わずに済みます。契約終了時の返還についても、借地人が行った地形の変更や工作物の設置、残置物、承諾なく行った造作の除去などを原状回復に含め、費用は借地人の負担とする、と土地に即した内容で書いています。
親族に無償で住まわせる使用貸借
親族2名が共有するマンションの一室を、別の親族に無償で長く住まわせる案件では、複数の貸主と借主の間で使用貸借契約書を作成しました。主な定めは次のとおりです。
親族間の使用貸借契約書の主な定め
| 項目 | 定め | ねらい |
|---|---|---|
| 期間 | 借主が実際に入居した日から20年。入居開始日は三者で協議し、署名時に記入する | 入居の時期が決まっていない段階でも契約できるようにする |
| 更新 | 満了後も借主が居住を希望し貸主が異議を述べなければ1年ずつ更新。満了の3か月前までに協議し、書面で合意する。更新しないときは満了後1年以内を目処に退去し、貸主も協力する | 期間満了と同時に住まいを失わないよう、退去までの猶予を置く |
| 期間中の解約 | 借主が契約目的に従って使用し条項を守っている限り、貸主は一方的に解約・解除できない。重大な違反は書面で催告し30日以上の猶予を与えた後に解除できる。借主は3か月前の書面通知で退去できる | 親族間の扶助という趣旨と、借主の居住の安定 |
| 使用の制限 | 居住のみに使用し、事務所・店舗・宿泊施設などの営利目的に使わない。転貸・名義貸し禁止。同一世帯に属さない者は「第三者」。親族を一時的に同居させるときは事前に承諾を得る | 誰が住んでよいかを具体的に決める |
| 費用 | 賃料は請求しない。固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金・火災保険料の実費を毎月支払う。生活費は借主が直接契約して支払う | 実費と賃料を区別する（貸す契約の型） |
| 所有者の変更 | 相続・贈与・売買で所有権が移っても、新所有者が契約上の地位を承継する。貸主は新所有者に契約の存在を示し承継させる措置をとる。相続では遺言等で借主の居住を保全するよう努める。ただし、借主が第三者に対抗する権利を当然に取得するものではない | 対抗の仕組みがないことを前提に、貸主の行動で居住を守る |
| その他 | 管理規約に従い頭数を限ったペット飼育を届出・承諾制で認める。借主負担のリフォームを承諾制で認める。駐車場・駐輪場は対象外で借主は使わず、貸主も借主の承諾なく第三者に貸さない | 住み始めてから問題になりやすい点を先に決める |
「借主が第三者に対抗する権利を当然に取得するものではない」と明記したのは、使用貸借には、賃貸借のように登記（民法605条）や建物の引渡し（借地借家法31条）によって新しい所有者に権利を主張する仕組みがないからです。新所有者が承継する、と契約書に書いても、新所有者がその契約の当事者になるわけではありません。そこで、貸主に、所有権を移す可能性があるときは新所有者に契約の存在と継続の必要性を示し、通知や覚書で承継させる措置をとる義務を負わせ、相続に備えて遺言などの書面で居住の継続を明らかにするよう努める義務を置いて、貸主の行動によって借主の居住を守る形にしています。
もう一つ前提にしておくべきことは、使用貸借は借主の死亡によって終わる（民法597条3項）という点です。20年という期間を置いても、借主が亡くなればその時点で契約は終わり、借主の家族がそのまま住み続ける権利は当然には生じません。家族の居住まで見込むなら、その時点で改めて契約を結ぶ必要があることを、当事者が理解したうえで契約することが大切です。また、使用貸借の借主はいつでも契約を解除できる（598条3項）ため、借主の側からの退去に3か月前の通知を求める定めは、貸主が次の使い道を準備するための手続として置いています。
住み始めてからの傷みと災害についても条を置きました。借主は通常の使用による経年劣化・自然損耗や建物の構造上の欠陥による損傷は修繕の義務を負わず、故意・重大な過失や不適切な使用による損傷は自己の責任と費用で修繕します。台風・地震・火災などで住み続けることが難しくなったときは、三者で速やかに協議し、修繕、仮住まいの手配、契約の一時停止や合意解除などを決めます。火災保険の請求と受領は原則として貸主が行い、借主に帰責事由がない限り借主に補償の責任を負わせない、としています。実費の支払を2か月以上怠った場合は解除できること、管理規約の変更などで管理費の額が変わったときは変更後の額を支払うことも定めました。
契約の変更は三者の協議による書面の合意に限り、口頭や一方的な通知による変更は効力を持たないとしたうえで、「書面」には紙の合意書のほか、電子署名による契約書や、電子メールで相互に確認し合意した記録を含む、と定義しています。親族間では、日常の連絡の中で条件を変えたつもりになりやすく、何が正式な変更なのかを最初に決めておくことが、後の行き違いを防ぎます。本文と後から作った覚書や別紙が食い違うときは、後に締結した書面を優先する、という順序も書きました。
農地の果樹と設備を使わせる契約
果樹園を営む所有者が、農地に植えた果樹と農業用設備を別の農業者に使わせる案件では、農地そのものは別に無償の使用貸借とし、その使用貸借について農業委員会の許可を受けていることを確認したうえで、果樹と設備の利用契約を作成しました。農地について使用貸借による権利や賃借権を設定するには、当事者が農業委員会の許可を受けなければなりません（農地法3条1項）。契約書の第1条で許可の日付を確認しているのは、許可が契約の前提だからです。許可を受けないでした権利の設定は効力を生じないため（同条6項）、果樹と設備の利用料が実質的に農地を使う対価と評価されないよう、利用料が何の対価なのかを条文で特定し、許可を受けた使用貸借の内容と食い違わないようにしておくことも欠かせません。
果樹は、土地の定着物として土地とともに不動産として扱われるもので（民法86条1項）、この契約では立木登記がされていないことも確認しています。期間中に果樹から生じる果実は、分離の時に収取する権利を持つ借主に帰属し（民法89条1項）、果樹の所有権は貸主に残ります。そのうえで、契約書には農地の利用に特有の定めを置いています。
果樹・農業設備利用契約の主な定め
- 存続期間は20年で、満了により終了する。更新は、満了の6か月前までの書面による合意と、農地法その他の法令の許可を前提とする。期間中は任意に解約できない。
- 借主が死亡したときは、相続人のうち農地法上の適格者が、法令の手続を経て契約上の地位を承継できる。適格者がいなければ、適法な第三者への承継などを協議する。
- 借主は農地としての生産機能を維持し、地力を低下させる行為をしない。地力の低下の有無は土壌分析など客観的な資料で判断し、低下が認められれば借主の費用で回復する。
- 建築物の設置、資材置場・駐車場としての利用、廃棄物の堆積、盛土・切土などの農地転用等を禁じる。違反して行政庁から是正命令を受ければ借主の費用で履行する。
- 利用に関連して借主が取得する補助金は借主に帰属し、借主の事由で返還義務などが生じたときは借主が負担する。
- 災害で損壊したときは借主が合理的な範囲で復旧に努め、全部又は重要部分に及ぶときは復旧の可否と費用負担を協議する。収益が減っても利用料は当然には減免しない。
- 面積は公簿の地積を基準とし、境界は現況に従う。通作路や用排水路の利用関係は従前の利用状況に従い引き継ぐ。
- 設備の維持・修繕・更新の費用は借主の負担。増改築や設備の新設は書面の承諾制とし、有益費の償還請求と造作買取請求をしない。
農地の転用は、農地を農地以外のものにする場合に都道府県知事等の許可を要し（農地法4条1項）、転用のために権利を設定・移転する場合も同様です（同法5条1項）。借主が資材置場や駐車場として一部を使うだけでも転用に当たり得るため、禁止する行為を例示して書いておくことに意味があります。農地が農業振興地域内の農用地である場合は、関係法令の制限を守ることも定めました。また、この契約は果樹と設備の利用関係を定めるもので農地の所有権を移すものではないこと、農地の所有権が第三者に移ったときは貸主がこの契約の内容を承継させるよう努めること、を確認する条も置いています。同じ依頼者との直売所の建物と設備の賃貸借では、依頼者の要望を受けて、借主の保険加入を義務から努力義務に改め、地域の農業の振興の観点から、借主が事業をやめるときは承継の候補者への承継を優先して検討し、候補者は貸主の書面承諾を得る、という事業承継の条を加えています（個人間の賃貸と承継）。
土地と住まいを長く貸す前のヒヤリング
ヒヤリングで確かめること 借地・使用貸借・農地の契約を作る前に
- 借地はいつ始まったか。前の地主との契約書や更新の記録は残っているか。旧借地法が適用されるかどうかと、引き継ぐ契約の内容を確かめるためです。
- 借地人は何人か。それぞれの持分と住所、連絡の窓口になる人はいるか。連帯の定めと、一人への通知を全員に有効とする定めを置く前提です。
- 土地の上の建物は今どう使われているか。契約書の使用目的と一致しているか。使用目的を現況に合わせ、以後の変更を承諾制にするためです。
- 無償で貸す場合、借主に負担してもらう費用は何か。期間と、所有者が亡くなったときの扱いをどう考えるか。実費の範囲、期間、承継の努力義務と遺言の扱いを決めます。
- 農地の場合、使用貸借や賃貸借について農業委員会の許可を受けているか。補助金を受けている設備はあるか。許可を契約の前提として確認し、補助金の帰属と返還の負担を決めるためです。
借地・使用貸借で起きがちなこと
よくあるご質問
地主が変わったら、借地の契約書を作り直す必要がありますか？
借地権は、借地人が登記した建物を所有していれば第三者に対抗でき、土地が譲渡されると賃貸人の地位は譲受人に移ります。作り直さなければ借地が終わるわけではありませんが、賃料の振込先、引き継ぐ契約の内容、通知の宛先などを確認する書面を交わしておくと、行き違いを防げます。
昔から続いている借地にも、借地借家法の更新のルールが適用されますか？
借地借家法の施行（平成4年8月1日）前に設定された借地権の契約の更新については、なお従前の例による、とされています（附則6条）。そのため、それより前に始まった借地の更新には廃止前の借地法の規定が適用されます。契約の始まりと更新の経緯を書面に残しておくことが大切です。
親族に無償で貸すとき、20年といった長い期間を決めてもよいですか？
期間を定めることはできます。ただし、使用貸借は借主の死亡で終わり（民法597条3項）、新しい所有者に権利を主張する仕組みもありません。事務所の作成例では、所有者が変わるときに承継させる措置をとる義務や、遺言で居住の継続を明らかにする努力義務を置いています。
農地の果樹だけを有料で貸すことはできますか？
事務所の作成例では、農地は別に無償の使用貸借とし、農業委員会の許可を受けたうえで、果樹と設備の利用契約を結ぶ構成をとりました。農地の権利の設定には名目を問わず許可が必要で（農地法3条1項）、許可のない権利の設定は効力を生じません（同条6項）。利用料が実質的に農地の使用の対価と見られると、許可を受けた使用貸借とは別の賃貸借と評価されるおそれがあるため、許可を受けた権利の内容と契約の実質をそろえておくことが前提です。
借地人が複数いるとき、通知はどうすればよいですか？
事務所の作成例では、借地人のいずれか一人にした通知は全員に有効とみなし、住所の変更は遅滞なく書面で知らせ、知らせなかった場合の不達はその当事者の責任とする定めを置いています。全員への到達を求めると、通知そのものが難しくなるためです。
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本ページは一般的な情報提供です。個別の契約への当てはめは、物件の状況や取引の実態によって結論が変わることがあります。事務所の改訂例・ご相談の事例として紹介している内容は、アトラス行政書士法人が作成・レビューしてきた事業用の貸室賃貸借契約書、定期建物賃貸借契約書（マスターリース・サブリース）、土地賃貸借契約書、使用貸借契約書、駐車場賃貸借契約書、施設利用契約書、建物賃貸借予約契約書、建物管理の基本業務委託契約書、宿泊施設の運営管理業務委託契約書、不動産売買の合意書、売買契約書・重要事項説明書のレビュー、退去清算合意書などを、個別の当事者や物件が特定できない形に整理したものです。条文は e-Gov法令検索で確認しています（最終確認日：2026年10月16日）。参考: e-Gov法令検索
