このページの要点
- 定期借家は、書面（電磁的記録を含む）による契約、契約前の説明書面の交付と説明、満了1年前から6か月前までの終了通知が中心（38条）。
- 終了通知の根拠は現行の38条6項。頭書に通知期間の日付を書き、再契約は更新ではなく新たな契約と明記する。
- 減額請求を排除したいなら、38条9項の「借賃の改定に係る特約」として改定のルールそのものを書く。
- 転借人を残すか退去させるかで上下の契約の条文が変わる。転借人への通知（34条）と所有者の同意を前提に組み立てる。
結論：定期借家は「書面・事前説明・終了通知」、サブリースは「原契約が終わったとき」を先に決める
定期建物賃貸借（定期借家）は、期間の満了で確実に終わる建物賃貸借です。普通の建物賃貸借では貸主からの更新拒絶に正当事由が要りますが、定期借家なら期間が来れば終わります。その代わり、借地借家法38条が定める手続を一つでも欠くと、更新がないという定めが効力を失い、普通の建物賃貸借として扱われるおそれがあります。手続の中心は、書面による契約、契約前の説明書面の交付と説明、期間満了前の終了通知の三つです。
サブリース（転貸借）では、所有者と転貸人の間の契約（マスターリース）と、転貸人と転借人の間の契約（サブリース）が上下に連なります。上の契約が終わったときに下の契約と転借人がどうなるのかを、上下の契約で矛盾なく決めておかなければなりません。事務所が作成した店舗の定期建物賃貸借は、所有者→転貸事業者→飲食テナントの二層構造で、マスターリースとサブリースの両方を定期借家として組み、版を重ねています。
このページでは、その二つの契約と、宿泊施設として借主が自費で改修する定期建物賃貸借、借地の上の建物を貸す契約から、定期借家とサブリースの書き方を整理します。保証金と礼金の月数の違いは保証金・償却、スケルトン返しと残置物の看板は原状回復・明渡し、普通の建物賃貸借の構成は事業用テナント賃貸借契約書のページで扱います。
定期建物賃貸借の要件と、契約書一式での扱い
定期借家の要件（借地借家法38条）
| 要件 | 条文 | 書類での扱い |
|---|---|---|
| 期間の定めがあること | 38条1項 | 始期と終期を日付で書く。期間を1年未満とする場合も29条1項（期間の定めがないものとみなす規定）は適用されない |
| 書面（電磁的記録を含む）で契約すること | 38条1項・2項 | 契約書で「借地借家法38条に基づく定期建物賃貸借で、更新がない」と明記する |
| 契約前に、更新がなく期間満了で終わることを書面を交付して説明すること | 38条3項（承諾を得て電磁的方法で提供することもできる。同条4項） | 説明がなければ更新がない旨の定めは無効になる（同条5項）。契約書とは別の書面で、交付と説明の経過を残す |
| 期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに終了の通知をすること | 38条6項 | 通知をしなければ終了を借主に対抗できない。通知期間を過ぎて通知したときは、通知の日から6か月を経過した後に対抗できる |
居住用で床面積200㎡未満の建物では、転勤・療養・介護などのやむを得ない事情があるときに借主が解約を申し入れられる規定があります（38条7項）。事業用の建物にはこの規定は適用されません。
事務所の定期建物賃貸借では、第1条で「借地借家法第38条に基づく定期建物賃貸借契約として締結されるものであり、更新のない賃貸借契約であることを当事者は相互に確認する」と書き、期間の条で、同法26条（法定更新）、28条（更新拒絶の正当事由）、29条1項（1年未満の期間）の規定が適用されず、期間満了により終了することを確認しています。期間満了後に改めて契約することがあっても、それは更新ではなく新たな契約として扱う、という項も置きました。再契約を「更新」と呼んでしまうと、定期借家であることの説明が揺らぐからです。修正版では、期間を始期と終期の日付で特定し、賃料の起算日を独立した項で明記したうえで、賃料の条を「共益費を含み、月額○円（別途消費税）」と改めました。引渡しの日、期間の始期、賃料の起算日が別々に決まる契約では、どの日から何が始まるのかを一つずつ書いておかないと、賃料が発生する日や終期の計算でずれが生じます。
契約前の説明書面（38条3項）は、契約書そのものとは別の手続です。契約書に「説明を受けた」と書いてあっても、実際に書面を交付して説明した経過がなければ、更新がない旨の定めが無効とされるおそれがあります（同条5項）。契約書一式を整えるときは、説明書面の交付と説明を契約の前に行い、その記録を残す段取りを組み込んでおく必要があります。
終了通知と再契約：通知期間を頭書に書き込む
宿泊施設として使う建物を10年間の定期建物賃貸借で貸す契約は、国の標準的な定期賃貸借の契約書の形式（頭書と本文）を下敷きにしたものと見られ、頭書の契約期間の欄に「契約終了の通知をすべき期間 年 月 日から 年 月 日まで」という欄があります。契約を結ぶ時点で、通知期間の始まりと終わりを日付で書き込んでおけば、9年後に通知を忘れることを防げます。
条文例
期間と終了通知（定期建物賃貸借の条文例）
１本契約は、借地借家法第38条に定める定期建物賃貸借契約として締結するものとし、その賃貸借期間は、頭書記載の始期から終期までとする。本契約は更新をしないものとし、期間満了により終了する。
２甲は、賃貸借期間満了の1年前から6か月前までの間（以下「通知期間」という。）に、乙に対し、期間の満了により本契約が終了する旨を書面により通知する。
３甲が通知期間の経過後に前項の通知をした場合には、甲は、その通知の日から6か月を経過するまでは、期間の満了による本契約の終了を乙に対抗することができない（借地借家法第38条第6項）。
４甲乙が期間満了後に新たな賃貸借契約を締結する場合であっても、当該契約は本契約の更新ではなく、別途締結される新たな契約として取り扱う。
事務所の作成例の考え方を、借地借家法38条の現行の項番号に合わせて条文例の形にしたものです。
終了通知の条では、根拠条文の項番号に注意が必要です。借地借家法38条は改正で項が加わり、現行の条文では、電磁的記録による契約が2項、説明書面の電磁的方法による提供が4項、終了通知が6項になっています。契約書の中で項番号を引用するときは、引用する時点の条文で確かめます。
賃料の改定と減額請求：38条9項の「借賃の改定に係る特約」
普通の建物賃貸借では、借賃が不相当になったとき、当事者は契約の条件にかかわらず増額・減額を請求できます（借地借家法32条1項）。同項ただし書が特約に従うとしているのは「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約」だけで、減額しない旨の特約はこれに含まれていません。これに対し定期建物賃貸借では、借賃の改定に係る特約がある場合には32条の規定を適用しないとされています（同法38条9項）。
店舗のマスターリースでは、賃料の条で、32条の規定は適用されないこと、借主は経済事情の変動、近隣賃料との比較、転貸の状況、営業成績その他いかなる理由によっても減額請求を行わないこと、転貸による収益の有無や多寡にかかわらず賃料の支払義務を免れないことを定めました。転貸事業者が下の契約の賃料が下がったことを理由に上の賃料の減額を求めることを防ぐための条項です。38条9項の効果を確実にするには、「賃料は期間中改定しない」あるいは「○年ごとに一定の方法で改定する」といった改定のルールそのものを特約として明確に書いておくことが、条文の文言に沿った形になります。
中途解約も、定期借家では契約の定め方が結果を左右します。事業用の定期建物賃貸借には38条7項の解約の規定が適用されないため、期間中に借主が解約できるかどうかは契約の定めによります。宿泊施設の定期建物賃貸借では、借主は少なくとも1か月前に解約を申し入れることで解約でき、1か月分の賃料を支払えば申入れから1か月を経過する日までの間いつでも解約できる、という条を置いていました。期間の長い契約ほど、借主の事業が立ち行かなくなったときの出口を、予告期間と金銭の両方で書いておく必要があります。
借主が自費で改修する定期借家：承諾書と合意書を組み合わせる
宿泊施設として使う建物を10年間貸す定期建物賃貸借は、借主が自分の費用で建物を改修して使うことを前提にしたものでした。このような契約では、期間中の修繕と、借主が手を入れた部分の扱いを、本文と別の書面で組み合わせて決めています。
- 本文の修繕の条で、借主が使用に必要な修繕を行い、費用は借主が負担し、貸主は費用を負担しないと定める。修繕を要する箇所を見つけたときは貸主に通知して協議する。
- 本文の禁止・制限の条で、増築・改築・移転・改造・模様替えや敷地内の工作物の設置には貸主の書面による承諾が要ると定める。
- 借主は「増改築等の承諾についてのお願い（申請書）」に箇所・部位と内容を書いて2通提出し、貸主は承諾する場合に下欄に記入して1通を返す。承諾にあたっての確認事項は「なお、」以下に書く。
- 承諾書と同時に合意書を取り交わし、工事で第三者に損害を与えた場合の責任、工事部分の所有権の帰属、期間中の工事部分の管理と修繕、明渡し時に工事部分を残すか撤去するか、残す場合の補修の要否、工事部分の費用の精算や買取りを行わないことを決める。
- 本文の特約条項で、工事部分の修繕・所有権の帰属・費用の精算は、承諾書と合意書の定めに従うと接続する。
本文に改修のたびの条件を書き込むと、10年間に何度も契約書を変更することになります。工事ごとに申請書・承諾書・合意書の3点を取り交わす仕組みにしておけば、どの工事を、いつ、どの条件で認めたのかが工事単位で残り、明渡しのときに工事部分を一つずつ確認できます。合意書では、工事部分を「残置するか撤去するか」と「精算しないこと」をセットで決めておくことが、退去時の有益費の請求や買取りの請求を防ぐ要になります。
この契約では、連帯保証人の欄に極度額を書き、保証人が負担する債務の元本は借主又は保証人が死亡したときに確定すること、保証人から請求があれば貸主は賃料の支払状況や滞納額などの情報を提供することも定めています。個人根保証契約では、主たる債務者又は保証人の死亡で元本が確定し（民法465条の4第1項3号）、委託を受けた保証人から請求があれば債権者は履行状況の情報を提供しなければならない（同法458条の2）ため、契約書の上でもそれを示しておく形です。
マスターリースとサブリースの連動
店舗の二層の定期建物賃貸借（事務所の作成例）
所有者と飲食テナントの間には直接の契約関係がないことを、転貸人から転借人に明示させる定めを置いています。
マスターリースは、第1条で、転借人に転貸する事業（サブリース事業）を営むことを目的とする事業用のマスターリースであると宣言し、転借人の行為、使用に起因する第三者との紛争、行政上の対応を含め、サブリース事業に関する一切の責任を転貸人が負うと定めています。転貸は所有者があらかじめ包括的に承諾したうえで、転貸借契約に必ず入れる内容を指定しました。
マスターリースで転貸借契約に入れさせた事項
- 転貸借契約は書面で締結すること。
- 本契約と同一又はこれと同等以上の義務を転借人に課すこと。
- 借地借家法38条に基づく定期建物賃貸借契約であること。
- 本契約が終了した場合には転貸借契約も終了する旨。
- 転借人が明け渡さない場合の違約金と損害賠償の条項。
- 転貸借契約の内容が本契約と抵触するときは本契約が優先すること。
- 所有者と転借人の間に直接の契約関係がないことを転借人に明示すること。
- 転借人にも、借家人賠償責任保険・施設賠償責任保険・対人対物賠償（無制限）と同等以上の保険加入を課すこと。
飲食店舗として使うことを前提に、グリストラップの設置と清掃、排気設備と臭気の外部漏出の防止、害虫・ねずみの防除、消防法・食品衛生法に基づく設備・届出・点検を転貸人の責任とし、転借人にも守らせる「飲食店舗特約」も置いています。サブリースのほうでは、使用目的を特定の飲食店舗に限り、転借人による再転貸を、転貸人の承諾の有無にかかわらず全面的に禁じました。転借人がさらに別の事業者に又貸しすると、所有者から見て誰が使っているのか分からなくなるためです。マスターリースには、本契約の終了時までに転貸人が自己の責任と費用で転借人を退去させること、転借人が終了後も占有を続けても所有者は転借人に何の義務も負わず、それによる所有者の損害は転貸人が賠償することも書いています。明渡しには、転借人その他占有する一切の者の占有を排除し、動産を撤去し、原状に戻して引き渡すことまで含むと定義しました。
修繕と維持管理は、別紙の「資産維持管理区分表」で費用と責任の区分を決め、区分表の解釈に疑義があるときは、転貸人が使用と転貸に伴う管理責任を負うことを前提に協議すると定めています。建築基準法・消防法・食品衛生法などに基づく点検・報告・是正は転貸人の責任で行い、転借人にも守らせます。協議の条でも、本契約が転貸を前提とした事業用の定期建物賃貸借であることを踏まえ、使用と管理の責任が転貸人にあることを前提に解釈する、と書きました。転貸の承諾は、賃借人が賃借物を転貸するには賃貸人の承諾が要り、承諾なく第三者に使わせれば解除の原因になる（民法612条）という規定を、包括承諾という形で処理したものです。承諾の範囲と、転貸人が負う管理の責任をセットで書いておくことで、所有者は転借人を個別に審査しなくても建物の使われ方を管理できます。
上の契約が終わったとき、転借人はどうなるか
サブリースの初版は、原契約が終了したときは転貸借も当然に終了し、転借人の使用収益の権限も同時に消滅し、直ちに明け渡す、という定めでした。修正版では、転借人の事業の継続を重視する方向に方針を改め、原契約が終了しても転貸借は終了させず、建物の所有者が貸主の地位を引き継ぐことを予定する定めに改めています（依頼者の方針によると見られます）。
どちらの方針をとる場合も、次の法律上のルールを前提に組み立てる必要があります。
- 建物の転貸借がある場合、原賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終わるときは、賃貸人は転借人にその旨を通知しなければ、終了を転借人に対抗できず、転貸借は通知の日から6か月を経過することで終了します（借地借家法34条）。この規定に反する特約で転借人に不利なものは無効です（同法37条）。
- 適法に転貸した場合、賃貸人は、原賃貸借を合意により解除したことを転借人に対抗できません。ただし、合意解除の当時、賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは別です（民法613条3項）。
- 転借人は、原賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負います（民法613条1項）。
- 建物の所有者は転貸借契約の当事者ではありません。所有者が貸主の地位を引き継ぐ仕組みは、サブリースの条文だけで完結させず、所有者が当事者となるマスターリースの側にも、その旨と条件を定めておくことで裏付けられます。
借地の上の建物を貸す場合も、同じ発想が必要です。農産物の直売所の建物を貸す契約では、一方の直売所の敷地が第三者所有の借地（期間の定めなし・地代年払い）であることを借主に確認させ、借地契約が終了して使用できなくなったときは、その直売所の部分だけが当然に終了し、貸主は故意・重過失がない限り補償しない、借主はそのリスクを了承する、と定めました。借地契約が終わったときは貸主が借主に遅滞なく書面で通知する項も置いています。貸主自身が借りている土地や建物を貸すときは、上の契約の内容と終わり方を、下の契約の借主に開示しておくことが出発点です。
ヒヤリングで確かめること 定期借家・サブリースを組む前に
- 期間は何年か。期間満了後に再契約する可能性はあるか。通知期間の日付と、再契約の扱いを条文に書きます。
- 契約前の説明書面を、誰が、いつ交付して説明するか。38条3項の手続を契約の前に済ませ、記録を残す段取りが必要です。
- 賃料は期間中改定しないか、一定の方法で改定するか。38条9項の「借賃の改定に係る特約」として書く内容が決まります。
- 転貸を予定しているか。転借人の業種と用途は何か。包括承諾の範囲、転貸借契約に入れさせる事項、用途の特約が決まります。
- 上の契約が終わったとき、転借人を退去させるか、使い続けさせるか。所有者はそれに同意しているか。方針によって、マスターリースとサブリースの双方の条文が変わります。
定期借家とサブリースで起きがちなこと
よくあるご質問
定期借家の終了通知を忘れたらどうなりますか？
期間が1年以上の定期建物賃貸借では、満了の1年前から6か月前までに終了の通知をしなければ、終了を借主に対抗できません。通知期間を過ぎてから通知した場合は、通知の日から6か月を経過した後に対抗できるようになります（借地借家法38条6項）。頭書に通知期間の日付を書いておくと忘れにくくなります。
定期借家で賃料の減額請求を排除できますか？
定期建物賃貸借では、借賃の改定に係る特約がある場合、借地借家法32条の借賃増減請求の規定は適用されません（38条9項）。期間中改定しない、あるいは一定の方法で改定する、という改定のルールを特約として明確に書いておくことが前提です。
事業用の定期借家で、借主は期間中に解約できますか？
居住用で200㎡未満の建物についての解約の規定（38条7項）は事業用には適用されないため、契約の定めによります。事務所の作成例には、1か月前の予告による解約と、1か月分の賃料を払っての即時の解約を認める形がありました。出口を予告期間と金銭の両方で書いておきます。
マスターリースが終わったら、転借人はどうなりますか？
原賃貸借が期間満了や解約申入れで終わる場合、賃貸人は転借人に通知しなければ終了を対抗できず、転貸借は通知から6か月で終了します（借地借家法34条）。転借人に使い続けさせたいなら、所有者が当事者となるマスターリースの側に、所有者が貸主の地位を引き継ぐ旨と条件を定めておく必要があります。
転貸借契約に必ず入れるべき条項は何ですか？
事務所のマスターリースでは、書面による締結、原契約と同等以上の義務、定期建物賃貸借であること、原契約終了時の扱い、明け渡さない場合の違約金と損害賠償、原契約が優先すること、所有者と転借人に直接の契約関係がないことの明示、同等以上の保険加入を、転貸借契約に入れさせています。
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本ページは一般的な情報提供です。個別の契約への当てはめは、物件の状況や取引の実態によって結論が変わることがあります。事務所の改訂例・ご相談の事例として紹介している内容は、アトラス行政書士法人が作成・レビューしてきた事業用の貸室賃貸借契約書、定期建物賃貸借契約書（マスターリース・サブリース）、土地賃貸借契約書、使用貸借契約書、駐車場賃貸借契約書、施設利用契約書、建物賃貸借予約契約書、建物管理の基本業務委託契約書、宿泊施設の運営管理業務委託契約書、不動産売買の合意書、売買契約書・重要事項説明書のレビュー、退去清算合意書などを、個別の当事者や物件が特定できない形に整理したものです。条文は e-Gov法令検索で確認しています（最終確認日：2026年10月16日）。参考: e-Gov法令検索
