このページの要点
- 物件ごとに変わる数字は契約要目表に集め、本文は共通の条文にする。承諾は事前の書面に限る条で「言った・言わない」を防ぐ。
- 飲食テナントを想定し、臭気・排気・害虫・排水の是正と、グリストラップなど借主が使う設備の維持管理を借主の側に置く。
- 工事・停電・立入りへの協力の範囲を先に決め、原則年1回の法定停電は事前通知のうえ借主があらかじめ承諾する形にする。
- 中途解約・開始前の解約・違反による解除で違約金を分けて設計し、貸主からの解約には正当事由が要る点を踏まえる。
結論：ビルのテナント契約は「他のテナントと建物全体」を守る条で厚くなる
事業用のテナント賃貸借契約書は、住宅の賃貸借契約書とは厚くする場所が違います。一つの建物に複数のテナントが入るビルでは、あるテナントの臭気や騒音、看板の設置、設備の使い方が、他のテナントと建物全体に影響します。貸主の側から見ると、契約書は「この借主と貸主の関係」だけでなく、「建物全体の秩序を保つための道具」として働かなければなりません。
事務所がビル所有会社の依頼で作成した貸室賃貸借契約書は、初版から修正版３まで5つの版を重ねています。版を追うごとに加わったのは、飲食テナントを想定した臭気・排気・害虫・排水への対応、グリストラップなど借主が使う設備の維持管理、消防点検や行政指導への対応、建物の工事と法定の停電への協力、共用設備や共同使用の看板の費用の分け方でした。いずれも、建物の中で起きる具体的な場面を想定して書き足したものです。
このページでは、その貸室賃貸借契約書を中心に、契約要目表と本文の役割分担、版ごとに加わった条項、中途解約と違約金の設計、ヒヤリングの項目を紹介します。保証金と償却の詳しい設計は保証金・償却、退去時の原状回復と残置物は原状回復・明渡し、更新のない期間で貸す場合は定期借家とサブリースのページで扱います。
契約要目表と本文の役割分担
初版から、表紙の次に「契約要目表」を置き、本文29条と組み合わせる構成をとりました。要目表には物件ごと・テナントごとに変わる数字と条件を集め、本文は複数のテナントに共通して使える条文にしています。空室ごとに契約書を作り直さずに済み、テナントごとの条件の違いも一覧で比べられます。
契約要目表の項目と書き方
| 項目 | 要目表での書き方 | 本文との関係 |
|---|---|---|
| 賃貸借室 | 階・面積（㎡と坪）を記入し、範囲は「別添図面赤枠内」と図面で特定 | 第1条で、要目表と別添図面により特定される専有部分を賃貸すると定める |
| 使用目的 | テナントごとに具体的に記入 | 第3条で、目的外の使用と、風俗営業・貸金業・マルチ商法など建物の品位や管理運営を害するおそれのある営業を禁止 |
| 賃料・共益費 | 賃料は月額を記入。共益費は「賃料に含む」と書く版もある | 第4条で日割は1か月30日で計算、電気・水道・通信の実費は含まないと定める |
| 諸費用 | 「第5条による」とだけ書く | 第5条で、設備の電気料金・保守費、清掃費、廃棄物処理費、通信設備の費用などを列挙 |
| 保証金・償却 | 保証金の総額と「解約時10％（別途消費税等）」 | 第9条で預託・充当・補填・返還時期・譲渡禁止を定める |
| 期間・更新料 | 期間の始期と終期、更新料は「新賃料の1か月分（別途消費税等）」 | 第2条で、6か月前までに更新拒絶等がなければ2年間自動的に更新 |
| 特約事項 | 物件・テナント固有の取り決めを記入 | 本文の一般条項に優先する個別の取り決めを置く場所 |
要目表の項目名と書き方は事務所の作成例の要旨です。金額欄は空欄のひな形として作成しています。
本文の29条は、賃貸借室、期間、使用目的、賃料と共益費、その他の費用、支払方法、消費税、賃料の改定、保証金、遅延損害金、禁止・制限事項、造作と設備の変更、善管注意義務、損害賠償、免責、修繕、立入り・点検、中途解約、契約開始日前の解約、解除、建物の滅失、明渡しと原状回復、承諾の方法、館内規則、変更の届出、反社会的勢力の排除、連帯保証人、管轄、協議の順に並べています。このうち「承諾の方法」の条は、借主が貸主の承諾を要する事項は事前の書面による承諾に限り、口頭や黙示の承諾は効力を持たないと定めるもので、看板や内装工事の「言った・言わない」を防ぐ役割を持ちます。賃料の改定の条では、協議が調わないときは借地借家法その他の法令に従うとしています。建物の借賃の増減請求は、一定期間増額しない特約がある場合を除き、契約の条件にかかわらず認められるため（同法32条1項）、契約の改定条項はこの規定と矛盾しない形で置く必要があるからです。
支払方法の条では、賃料と共益費を毎月末日までに翌月分を前払いし、貸主の口座への着金をもって支払があったものとみなすこと、支払期日が金融機関の休業日に当たるときは直前の営業日までに支払うこと、借主は貸主に対する反対債権で相殺を主張しないこと、変動する諸費用は請求に基づき指定期日までに支払うことを定めました。消費税の条では、課税対象となる金員には消費税等を別に加えて支払い、税率の変更や税制の改正があれば変更後の法令に従って計算し、貸主は事前に通知して請求額を変えられる、としています。毎月の請求で迷わないための条ですが、支払の遅れを理由に解除するときに、いつ遅れが生じたのかを確定させる根拠にもなります。
版を重ねて加わった条項
貸室賃貸借契約書の版の移り変わり
- 初版契約要目表＋本文29条。中途解約は双方6か月前予告、借主は賃料・共益費の6か月分を払えば即時に終了できる。契約開始日前の解約は6か月分の違約金。明渡し遅延は賃料・共益費の倍額相当の損害金。原状回復は通常損耗・経年劣化を含む特約であることを確認。館内規則の制定・変更権、連帯保証人の極度額の欄。
- A3版現況有姿での引渡しと残置設備を保証しない旨、更新が「自動的に」行われることの明記、看板の位置・仕様・表示内容・照明方法は貸主の指示に従うこと、臭気・煙・排気・騒音・振動・害虫・排水を借主の費用で防止・是正すること、給排水・換気・空調・グリストラップ等の維持管理・清掃・点検・法令対応は借主が行うこと、解約申入れ後の内見への協力、残置物の処分について借主は一切請求しないこと、償却額に原状回復費用は含まれないこと。
- 修正版（A4）保証金償却と更新料に「別途消費税等」、消防点検や行政指導で専有部分の是正を求められたら借主の費用で履行（建物躯体・共用部分は除く）、貸主の修繕・法令対応工事への協力として立入り・設備停止・営業時間短縮・動線変更・仮設物設置までを列挙、法定の電気設備点検のため原則年1回の停電を事前通知のうえ実施し借主はあらかじめ承諾。
- 修正版３同じ階に2以上のテナントが入る場合、給湯室・トイレ等の共用設備にかかる電気・水道等の公共料金は各テナントが均等に負担。看板を複数のテナントで共同使用する場合、その電気料金等の維持管理費は使用するテナントの間で均等に負担。
A3版・A4版は、印刷する用紙の大きさに合わせて組み直した版で、条項の追加もこの段階で行っています。
版の移り変わりを見ると、初版で「誰が・いつ・いくら払うか」の骨格を作り、その後の版で「建物の中で実際に起きること」への備えを加えていったことが分かります。特に修正版３の共用設備の費用の分け方は、フロアを区切って小さなテナントを複数入れる計画が出てきた段階で必要になった条項です。共用のトイレや給湯室の電気代を誰がどれだけ払うのか、契約書に書いていなければ、毎月の請求のたびに説明を求められることになります。
飲食テナントを想定した条：臭気・排気・グリストラップ・消防点検
飲食店が入るビルでは、厨房の排気や臭気、排水管に流れる油、害虫の発生が、他のテナントや近隣からの苦情の原因になります。A3版で善管注意義務の条に一文を加え、営業に起因して生じる臭気・煙・排気・騒音・振動・害虫・排水について、借主が自己の費用と責任で防止・管理・是正することを定めました。あわせて修繕の条に、借主が使う設備の維持管理を借主の側に置く項を入れています。
条文例
第16条（修繕）より
１甲は、本建物の維持管理上必要と認める修繕、保守又は更新工事を、自己の裁量により実施することができる。その費用は甲の負担とする。ただし、乙又は乙の関係者の故意、過失、不適切な使用その他乙の責めに帰すべき事由により必要となった修繕等の費用は、乙が負担する。
２乙は、本物件内の給排水設備、換気設備、空調設備、グリストラップその他乙の使用に関連する設備について、自己の費用と責任において、適切に維持管理、清掃、点検及び法令対応を行う。
３乙は、消防点検、行政指導その他関係官公署による指摘により、本物件内について是正、改善、修繕、設備設置その他の対応を求められたときは、自己の費用と責任において速やかにこれを履行する。ただし、建物躯体、共用部分その他甲の管理責任に属する部分については、この限りでない。
事務所の作成例の要旨です。民法上、賃貸人は使用収益に必要な修繕をする義務を負い（606条1項）、契約でその分担を変えるときは、どの設備を誰が直すかを具体的に書きます。
設備と費用の分担（貸室賃貸借契約書の作成例から）
| 対象 | 貸主 | 借主 | 条文上の補足 |
|---|---|---|---|
| 建物の維持管理上必要な修繕・更新工事 | ○ | 借主の責めに帰すべき事由による修繕は借主負担 | |
| 専有部分内の給排水・換気・空調・グリストラップの維持管理・清掃・点検 | ○ | 法令対応も借主 | |
| 消防点検・行政指導による専有部分の是正 | ○ | 建物躯体・共用部分は除く | |
| 借主が設置した造作・設備の維持管理・修繕 | ○ | 公租公課も借主 | |
| 看板の設置・維持管理・撤去と電気料金 | ○ | 共同使用の看板は使用テナント間で均等 | |
| 同じ階の共用設備の公共料金 | ○ | 各テナントで均等負担 |
工事・停電・立入りへの協力を先に決めておく
ビルの所有者は、受変電設備の点検、外壁や設備の更新、法令に合わせるための工事など、テナントが営業している間にも建物に手を入れる必要があります。そのたびにテナントと個別に交渉していては、工事の日程が組めません。修正版では、貸主が修繕・更新・法令対応工事を行う場合に、借主が必要な立入り、設備の停止、営業時間の短縮、動線の変更、仮設物の設置その他の合理的な協力をすることを定め、立入り・点検の条には、法令上必要な電気設備点検などのため原則として年1回、建物の全部又は一部で停電を実施し、事前に通知すること、借主はこれをあらかじめ承諾することを書き込みました。
停電や工事によって借主に営業上の不利益が生じても、貸主は故意又は重過失がある場合を除き責任を負わない、という項も置いています。一方で、民法上、賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは賃借人はこれを拒めない（606条2項）とされており、契約の条項はこの関係を具体化して、どこまでの協力を求めるかを予測できるようにする役割を持ちます。立入りは事前通知を原則とし、火災・漏水・災害など人命や財産の保護のため緊急の必要があるときだけ事前通知なしに立ち入り、事後に通知する、という順序も明記しました。
工事や停電とは別に、地震・台風・火災・感染症の流行・停電・断水・行政上の要請など貸主の責めに帰することのできない事由で建物が使えなくなった場合については、免責の条で、故意又は重過失による場合を除き営業補償その他の補償義務を負わないと定め、建物や貸室が滅失・使用不能となって契約の目的を達成できなくなったときは契約が終了する、という条を置いています。民法でも、賃借物の全部が滅失その他の事由で使用収益できなくなれば賃貸借は終了し（616条の2）、一部が使えなくなったときは、借主に責任のない事由であれば、使えなくなった割合に応じて賃料が減額されます（611条1項）。免責の条は、これらの規定と並べて読まれることを前提に書きます。
使用目的・看板・館内規則・連帯保証人
使用目的の条では、要目表に書いた用途以外での使用を禁じるだけでなく、建物の品位や管理運営を害するおそれのある営業を具体的に挙げています。作成例では、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律に定める営業、貸金業、マルチ商法その他これらに類する業種、公序良俗に反する営業、貸主が合理的な理由に基づき不適切と判断する営業を禁止し、営業に必要な許認可・届出・消防や建築関係の手続は借主が自己の責任と費用で行うと定めました。禁止・制限事項の条では、承諾なく建物外部や共用部分に看板を出すこと、窓ガラスに掲示すること、重量物を搬入すること、危険物・悪臭物を持ち込むこと、建物内での炊事・宿泊、動物の飼育、反社会的勢力の活動拠点や違法行為の場として使うことを列挙しています。テナントの業種によって許す行為と禁じる行為が変わるものは、要目表の特約事項の欄でテナントごとに調整します。
看板は、承諾を得て設置する場合でも、関係法令と行政の指導を守り、設置・維持管理・修繕・撤去を借主の責任と費用で行うこと、位置・仕様・表示内容・照明方法は貸主の指示に従うこと、落下・破損・漏電などで他のテナントや第三者に損害が生じたら借主が責任を負うことを定めました。館内規則の条では、貸主が管理運営・防犯・防火・衛生のために館内規則や使用細則を定め、変更できること、借主は役員・従業員・来訪者にも守らせることを書いています。テナントごとの契約書を毎回変えずに、建物全体のルールを館内規則で更新できるようにするためです。
連帯保証人の条には、保証の極度額を記入する欄を置きました。個人が賃借人の債務をまとめて保証する契約は個人根保証契約に当たり、極度額を定めなければ効力を生じません（民法465条の2第2項）。作成例では、連帯保証人が死亡・解散・資力喪失などで保証能力を欠いたときは、借主が貸主の請求により代わりの保証人を立てる項も置いています。
中途解約・契約開始前の解約・解除の違約金
事業用の賃貸借では、借主の都合で契約が早く終わると、貸主は次のテナントが決まるまで空室を抱えます。初版から、違約金の設計を3つの場面に分けて置きました。
違約金の3つの場面（貸室賃貸借契約書の作成例）
| 場面 | 定め | 設計の意図 |
|---|---|---|
| 期間中の中途解約 | 6か月前までに書面で申し入れる。借主は賃料・共益費の6か月分を違約金として払えば直ちに終了できる。違約金を超える損害は別に請求できる | 予告期間と同じ月数の金銭で即時に終われる道を用意し、退去の時期を借主が選べるようにする |
| 契約開始日前の解約・履行拒絶 | 賃料・共益費の6か月分を違約金として支払う。これは損害の最低額とし、超える損害は別に請求できる | 内装の準備や募集の停止など、開始前でも貸主に生じる損害に備える |
| 借主の違反による解除 | 期限の利益を失い、6か月分の違約金に加えて損害賠償を請求できる | 滞納や用途違反での解除が、借主にとって中途解約より軽くならないようにする |
解除の条では、金銭債務の2か月以上の不払い、目的外の使用、信用不安、強制執行や倒産手続の申立て、建物の品位を著しく害する行為、信頼関係を破壊するに至った違反などを、催告なしの解除事由として列挙しています。なお、期間の定めのある賃貸借で期間中の解約ができるのは、解約する権利を契約で留保した場合です（民法618条）。貸主の側に期間内の解約権を留保した場合でも、その解約の申入れには借地借家法の正当事由（28条）が求められ、終了は申入れから6か月後になる（27条1項）と解されています。正当事由や6か月の期間を不要とする趣旨の特約は、借主に不利な特約として無効となり得ます（30条）。中途解約の条を作るときは、借主からの解約と貸主からの解約で働くルールが違うことを踏まえて書きます。
解約を申し入れた借主には、貸主による新しい借主の募集に合理的な範囲で協力すること、事前通知のうえで内見を受け入れることも求めています（A3版で追加）。退去が決まってから空室になるまでの6か月を募集に使えるかどうかで、空室の期間が大きく変わるからです。契約書を作り始める前には、次のような事実を確かめています。
ヒヤリングで確かめること 事業用テナント賃貸借契約書を作る前に
- 建物に何テナント入るか。同じ階を複数のテナントで分けるか。共用設備の費用の分け方と、館内規則の位置付けが決まります。
- 飲食店や、臭い・音・振動の出る業種を入れる予定はあるか。臭気・排気・グリストラップ・害虫対策の条を置くかどうかを決めます。
- 前のテナントの内装や設備、看板が残っているか。現況有姿での引渡しと残置設備を保証しない旨、看板の扱いを書く前提です。
- 受変電設備の点検に伴う停電や、予定している大規模な工事はあるか。工事・停電への協力と免責の条を具体的に書くためです。
- 共益費を賃料に含めるか、別にするか。電気・水道は子メーターで計るか。賃料・共益費・実費の区分と請求の方法を決めます。
- 保証金の額と償却の方法、更新料の有無。消費税の扱い。要目表の記載と第9条の内容をそろえます。
- 連帯保証人を置くか、保証会社を使うか。個人が保証人になる場合は極度額の定めが必要です（民法465条の2第2項）。
テナント契約で起きがちなこと
よくあるご質問
飲食テナントのグリストラップや排気設備の維持管理は誰の負担ですか？
契約で決めます。事務所の作成例では、専有部分内の給排水・換気・空調・グリストラップなど借主の使用に関連する設備は、借主が自己の費用と責任で維持管理・清掃・点検・法令対応を行うと定め、営業に起因する臭気・煙・排気・害虫・排水の防止と是正も借主の負担としています。
年1回の法定点検に伴う停電を契約書に書く意味は何ですか？
停電のたびにテナントと交渉せずに済むよう、原則年1回の停電を事前通知のうえ実施し、借主があらかじめ承諾することを書いておきます。あわせて、工事への協力の範囲と、故意又は重過失がある場合を除き営業上の不利益について責任を負わない旨を置きます。
共用のトイレや給湯室の電気代はどう分ければよいですか？
事務所の作成例では、同じ階に2以上のテナントが入る場合、共用設備にかかる電気・水道等の公共料金は各テナントが均等に負担すると定めました。複数のテナントで共同使用する看板の電気料金も、使用するテナントの間で均等に負担する形にしています。
中途解約の予告期間は何か月にすればよいですか？
事業用では6か月前の予告とする例が多く、事務所の作成例でも6か月前の書面による申入れとし、借主は賃料・共益費の6か月分を払えば直ちに終了できる道も置きました。貸主から期間内に解約を申し入れる場合は、借地借家法の正当事由が求められる点に注意します。
契約要目表を使うメリットは何ですか？
物件やテナントごとに変わる賃料・保証金・償却・期間・更新料などを1枚にまとめ、本文は共通の条文にできます。空室ごとに契約書を作り直す手間が減り、テナントごとの条件の違いも一覧で確認できます。
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本ページは一般的な情報提供です。個別の契約への当てはめは、物件の状況や取引の実態によって結論が変わることがあります。事務所の改訂例・ご相談の事例として紹介している内容は、アトラス行政書士法人が作成・レビューしてきた事業用の貸室賃貸借契約書、定期建物賃貸借契約書（マスターリース・サブリース）、土地賃貸借契約書、使用貸借契約書、駐車場賃貸借契約書、施設利用契約書、建物賃貸借予約契約書、建物管理の基本業務委託契約書、宿泊施設の運営管理業務委託契約書、不動産売買の合意書、売買契約書・重要事項説明書のレビュー、退去清算合意書などを、個別の当事者や物件が特定できない形に整理したものです。条文は e-Gov法令検索で確認しています（最終確認日：2026年10月16日）。参考: e-Gov法令検索
